Zwangs­versteigerung
verhindern

Der Verlust der Arbeitsstelle, eine schwere Krankheit, un­erwartete Ausgaben – es gibt viele Gründe für finanzielle Engpässe. Fällt 3-mal in Folge die Ratenzahlung an die Bank aus, droht eine Zwangs­vollstreckung. Bewahren Sie Ruhe und gehen Sie jetzt die Möglichkeiten durch, die Sie haben.

In der Regel geraten Immobilien in die Zwangsversteigerung, weil die Eigen­tümer bestehende Bankschulden nicht mehr bedienen. Scheidung, Arbeits­losig­keit oder eine Krankheit sind häufige Ursachen für den Zahlungs­verzug. Bei Frau Lehmann war es der uner­wartete Tod des Ehemanns. Ein Auto­unfall. Sein Gehalt deckte den Kredit gut ab. Doch Rücklagen hatte das Paar nicht.

Wenn die Bank die Kündigung des Dar­lehens offeriert, sollten Sie schnell han­deln, um das Einleiten eines Zwangs­versteigerungsverfahren zu ver­hindern. Denn wenn der Termin einmal steht, ist es in der Regel zu spät.

Agieren Sie proaktiv und gehen Sie frühzeitig in Verhandlungen mit der Bank. Auch Frau Lehmann suchte das Gespräch.

Der Bankangestellte hat für die Situa­tion von Frau Lehmann Ver­ständnis. Sie besprechen zunächst eine Senkung der monatlichen Rate. Der Zinssatz ist fix, die Tilgung kann verringert oder aus­gesetzt werden. Auch eine Stundung scheint möglich. Zeitlich befristet würde Frau Lehmann weder Zins noch Tilgung zahlen.

Das hilft zunächst. Langfristig ist es jedoch keine Option, da die Schulden­last kontinuierlich steigt.

Zudem endet die Zinsbindungsfrist in absehbarer Zeit, da das Darlehen vor einigen Jahren aufgenommen wurde. Heute sind Zinsen bedeutend nie­driger, damit wäre eine Anschluss­finan­zierung günstiger. Würde die Zins­bindung erst in einigen Jahren aus­laufen, könnte Frau Lehmann über ein Forward-Darlehen nachdenken.

Doch realistisch betrachtet wird Frau Lehmann langfristig die Raten der Immobilie nicht zahlen können. Daher macht Sie sich langsam mit dem Ver­kauf des eigenen Hauses vertraut.

Bis es zum Hausverkauf kommt, entscheidet sich Frau Lehmann ein Zimmer unterzuvermieten. So kommt zusätzlich etwas Geld in die Haus­haltskasse.

Kann der Kreditnehmer den Kredit über mehrere Monate lang nicht be­dienen, beantragt die Bank eine Zwangsver­steigerung. Das zuständige Amtsgericht prüft den Antrag und ordnet das Ver­fahren an. Der Schuldner erhält eine Rechtsbelehrung und die Möglichkeit, eine einstweilige Ein­stellung des Ver­fahrens zu beantragen. Eine Ein­stellung des Verfah­rens ist möglich, wenn der Hauseigentümer dem Gericht glaubhaft macht, dass er binnen eines halben Jahres die fälligen Forderungen be­glei­chen kann.

Wenn Eigentümer die Kosten, welche ein Haus verursacht, nicht decken können, ist es sinnvoll, das Haus zu verkaufen. Hierbei ist es ganz wichtig, die weiteren Schritte auch mit Ihrer Bank abzustimmen und auch alle Verfahrensbeteiligten mit ins Boot zu nehmen. Oft ist die Situation verfahren und die Parteien sind emotional ange­spannt. Es geht zunächst darum, wieder Vertrauen aufzubauen und Zeit für eine gute Lösung zu haben. Wir verfügen über jahrzehntelange Erfahrung aus über 3.000 Fällen in der Moderation und begleiten Sie auf Ihrem Weg.

Frau Lehmann ist mit ihrem Haus eng verbunden. Viele schöne Erinne­rungen an ihren verstorbenen Mann lassen sie nur ungern an einen Verkauf und den nahenden Auszug denken. Für einen Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht ist sie zu jung. Kaum ein Käufer würde sich darauf einlassen. Stattdessen sichert sich der nicht an einer zeitnahen Eigennutzung inte­ressierte Käufer eine attraktive Anlagenimmobilie zu aktuell niedrigen Zinsen. Der bisherige Eigen­tümer bleibt in der Immobilie wohnen und zahlt Miete.

Es gibt in Einzelfällen auch die Möglich­keit, das Haus an einen Kapital­anleger zu verkaufen und ein langfristiges Nutzungsrecht zu verein­baren. Auch eine mögliche Rückkaufvereinbarung kann hier getroffen werden. Wird diese bereits im Kaufvertrag vereinbart, kann die Grund­erwerb­steuer bei richtiger Gestaltung gespart werden. Hier ver­fügen wir über jahrzehntelange Erfah­rung.

Ein Hausverkauf ist trotz laufendem Kredit möglich. Im Grundbuch ist die Grundschuld zur Sicherung des Dar­lehens eingetragen. Mit der Zustim­mung der Bank kann der Käufer den Kredit zu den gleichen Kon­ditionen übernehmen. Kündigen Sie den Kredit­vertrag aufgrund des Hausverkaufs vorzeitig, macht die Bank eine Vor­fälligkeitsentschädigung bei Ihnen geltend. Falls der Darlehensvertrag älter als 10 Jahre ist, entfällt die Vorfällig­keits­entschädigung häufig sogar. Schließlich ist es möglich, die Sicher­heiten auszutauschen. Das kommt dann vor, wenn Sie statt des alten Hauses ein neues Haus erwerben.

Wenn jedoch der Antrag auf Privat­insolvenz bevorsteht, ist ein Hausver­kauf nicht mehr zu empfehlen. Denn nach §133 Insolvenzordnung liegt eine vorsätzliche Benachteiligung der Gläubiger und damit eine Straftat vor. Sprechen Sie daher unbedingt mit Ihrem Insolvenzverwalter, wenn Sie planen das Haus zu veräußern.