Scheidung:
Haus ver­kaufen?

Etwa jede dritte Ehe geht auseinander. Im Rahmen einer Scheidung gilt es, das gemeinsame Vermögen aufzu­teilen. Oftmals befindet sich im Besitz beider Eheleute eine bis dahin ge­meinschaft­lich genutzte Wohnimmobilie. Häufig ist das gemeinsame Haus bei der Schei­dung noch mit einem Kredit belastet. Das Ehepaar sieht sich plötz­lich mit folgenden Fragen kon­frontiert: Was geschieht mit der Bankfinanzierung? Kann ein Ehepartner allein das Haus verkaufen? Ist eine Vermietung der Immobilie eine sinnvolle Alternative?

Nasan und Martin lernten sich während des Studiums mit Anfang 20 kennen. Für beide war es die große Liebe. Sie heirateten und planten ihren gemein­samen Lebensweg. Mit dem Kauf einer Immobilie und den gemein­samen Kin­dern schien das Glück perfekt. Doch der Alltag nagte an ihrer Liebe. Manch­mal entwickeln sich die Lebenspläne nicht so, wie man sich das einst ge­wünscht hätte und nun steht eine Trennung bevor. In dieser emotional schwierigen Phase stehen rationale Entscheidungen oft nicht mehr im Vordergrund. Wenn die Situation zu­nehmend verfahren und belastend wird, ist eine vernünftige Lösung ohne Hilfe von außen kaum noch möglich.

Ehepaare bilden ab dem Zeitpunkt der Heirat – so kein Ehevertrag be­steht – eine Zugewinngemein­schaft. Ver­mö­gen, das beide während der Ehe­dauer erwer­ben, wird zu gleichen Teilen aufge­teilt. Da Nasan und Martin die Immobilie gemein­sam erworben haben, ist die eheliche Immobilie ein solcher Vermögens­gegen­­stand. Beide sind als Eigentümer im Grund­buch eingetragen. Anders wäre es, wenn einer der beiden das Eigenheim in die Ehe eingebracht hätte. Im Gegensatz zur weit verbreite­ten Annahme, bleibt das Haus dann kom­plett in seinem Besitz. Dies gilt auch, wenn einer der beiden das Haus während der Ehe geerbt hat.

Zur Feststellung des Zugewinns vergleichen Sie das Anfangs- und Endvermögen beider Eheleute vom Zeitpunkt der Hoch­zeit bis zur Schei­dung. Die Differenz ent­spricht dem Vermö­gens­zuwachs. Ist der Vermögens­zuwachs bei beiden gleich hoch, erübrigt sich ein Zu­gewinnaus­gleich. Hat ein Partner jedoch mehr Zugewinn als der an­dere, zahlt er einen Aus­gleich an denjenigen mit dem geringeren Zugewinn. Der Zuge­winnaus­gleich ist nur in Form einer Geld­zahlung und nicht in Form von Sachgütern möglich.

Doch wie gehen Ehepartner während des Trennungsjahres mit der gemein­samen Immobilie um? Beiden steht es zu, im Haus wohnen zu bleiben. Es gibt jetzt vieles, über das Sie sich Gedanken machen werden. Wer hat welche An­sprüche? Was soll mit der Immobilie passieren? Wie entscheidet man im Hinblick auf das Wohl der Kinder? Wie geht es mit der Finanzierung weiter? Können wir die Immobilie trotz Tren­nung noch irgend­wie retten? Wie können wir Vermögens­einbußen vermeiden? Was passiert, wenn es absolut keine Einigung gibt?

Hätte die Immobilie eine Einlieger­wohnung, wäre es für Martin leichter, im Haus wohnen zu bleiben. Doch das Ein­familienhaus bietet diese Möglich­keit nicht. Er entscheidet sich auszuziehen. Da er in der neuen Wohnung Miete zahlen muss, hält er eine Nutzungs­entschädigung für den Teil der Immo­bilie, den er seiner Frau überlassen hat, für ange­messen. Zur Be­stimmung der genauen Summe müssen sie den Wert der Immobilie ermitteln. Alternativ ist es möglich, sich an der ortsüblichen Miete zu orientieren.

Wenn die Immobilie noch nicht ab­bezahlt ist, sind die Kosten für beide Eheleute teils immens hoch: Haltungs­kosten, Kreditraten und eine Miete für eine weitere Wohnung können das Budget übersteigen, sodass hier ein Verkauf des Hauses noch während des Trennungs­jahres eine denkbare Lösung ist. Voraussetzung: Beide Ehepartner sind sich einig.

Indes ist es wichtig, dass Sie die Kre­dite während der Trennungs­phase bedienen. Auch wenn nur ein Partner im Eigenheim verbleibt, fragt die Bank bei Ausbleiben der Kreditzahlung beide an. Ist einer nicht zahlungsfähig, muss der andere für den gesamten Betrag aufkommen. Im Notfall führt die Bank eine Zwangsvollstreckung durch.

Die Übertragung einer Immobilie auf den Ehe­partner ist während einer Ehe möglich, ohne dass Grunderwerbsteuer fällig wird. Auch unmittelbar nach der Schei­dung er­hebt das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer.

Falls einer der beiden Eheleute das Haus finan­ziell allein stemmen kann und gern im Haus verbleiben möch­te, ver­ein­baren sie eine Ausgleichszahlung. Dabei über­schreibt einer der beiden Ehepart­ner seine Anteile an der Immo­bilie und lässt sich sowohl aus dem Grundbuch als auch aus einem laufen­den Kreditvertrag austragen. Der an­dere Ehepartner zahlt ihm die Hälfte des ermittelten Haus­wertes aus. Die Bank muss diesem Vorgehen je­doch zustimmen.

Oftmals lassen die finanziellen Mittel eine Auszahlung des Partners nicht zu. Um das Vermögen gerecht aufzuteilen, ist daher ein Hausverkauf sinnvoll. Während der Trennungsphase müssen sich beide Eheleute einig sein. Nach der Schei­dung kann ein Partner jedoch gegen den Willen des anderen Partners eine Teilungsversteigerung bean­tragen. Dies sollte stets die letzte Möglichkeit bleiben, denn mit einem regulären Ver­kauf erlangen Sie einen deutlich besseren Preis. Bei einer Zwangsver­steige­­rung erhält nämlich automatisch der Bieter mit dem höchsten Gebot den Zuschlag. Dieses liegt häufig unter dem Verkehrswert. Gerichts- und Sachver­ständigenkosten schmälern zudem den Erlös.

Gegebenenfalls können Sie den ge­mein­samen Immobilienkredit vorzeitig mit dem Erlös aus dem Haus­verkauf tilgen. Klären Sie mit Ihrer Bank, ob eine Vorfälligkeits­entschä­digung zu leisten ist.

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Wenn Sie das Haus nicht verkaufen, sondern vermieten, können Sie mithilfe der Mieteinnahmen bestehende Kredite tilgen und umgehen die Vorfälligkeits­entschädigung der Bank. Das Haus könnte weiterhin für beide als Alters­vorsorge fungieren. Sinnvoll ist diese Entscheidung jedoch nur, wenn beide sich nach der Trennung gut verstehen. Ein Verwalter ist zwar neutral, kostet jedoch Geld.

Insbesondere wenn viele schöne Erinnerungen mit dem Eigenheim verbunden sind und zum Wohnhaus eine emotionale Bindung besteht, wünschen sich geschiedene Paare, nicht auf das ehemals gemeinsame Heim verzichten zu müssen. Eine Über­tragung des Hauses auf den Nach­wuchs ist dann sinnvoll, wenn dieser bereits das Haus finanziell unter­halten kann.

Nasan und Martin haben sich freund­schaftlich getrennt. Sie konnten in ge­meinsamen Gesprächen ihre Angele­gen­heiten zufriedenstellend für beide Partner klären. Oftmals verläuft es anders. Viele Liebende scheuen vor einem Ehevertrag zurück. Doch darin liegt eine große Chance: Der Vertrag wird in der Regel während einer in­tak­ten Beziehung aufgesetzt und beide stehen sich wohlwollend gegen­über. Er regelt, wie im Falle einer Trennung mit dem gesamten Vermögen inklusive der Sachwerte umgegan­gen werden soll und verhindert Streitigkeiten.

Unsere Experten verfügen über jahre­lange Erfahrung im Umgang mit Schei­dungsfällen, in denen Immobilien im Mittelpunkt des gemeinsamen Ver­mögens standen. Mit uns haben Sie einen sensiblen und neutralen Partner an Ihrer Seite, der Sie bestmög­lich in allen Fragen berät und begleitet. Als Mediator sorgen wir dafür, dass die Beteiligten wieder auf die Sachebene zurückkeh­ren können, um ein vernünf­tiges, für alle zufriedenstellendes Er­gebnis zu erzielen.

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In der Regel geht es dabei um:

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• Vermögensverhältnisse klären
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