Als Erben­gemein­schaft ein Haus verkaufen

Gerade ist ein geliebter Mensch ge­storben. Das ist schmerzhaft und den­noch müssen Sie jetzt viele Dinge re­geln. Insbesondere der Umgang mit einem gemeinschaftlich geerbten Haus ist oft­mals konfliktbehaftet. Wie ist das Erbe in diesem Fall aufzuteilen? Neh­men Sie sich Zeit und seien Sie kompro­missbereit. Dann finden Sie eine Lösung.

Bei einer Erbengemeinschaft denken wir oft an folgendes Szenario: Ein Ge­schwisterpaar erbt gemeinschaftlich das Eigenheim einer Großtante. Doch in der Regel sieht es anders aus, wie der Fall der Familie Berger zeigt. Das Ehe­paar Berger bewohnte seit 40 Jahren gemeinsam ein Ein­familienhaus, bis Walter im Alter von 78 Jahren starb. Er hinterließ seine Ehefrau Gertrud und die beiden Kinder Daniel und Christin.

Walter hat kein Testament hinterlegt. So kommt die gesetzliche Erbfolge zum Tragen. Seiner Ehefrau steht über das sogenannte Ehegattenerb­recht ein Erbe zu. Wie hoch die Erbquote ist, gibt § 1931 BGB vor. Wären die Eheleute kinderlos geblieben, wäre Gertrud Alleinerbin und könnte un­bescholten weiter im Haus wohnen. Da mit den Kindern Daniel und Christin jedoch Verwandte erster Ordnung vorhanden sind, steht ihr nur ein Anteil des Nach­lasses zu. Die Höhe der Erbquote ist abhängig vom Güterstand, in dem die Eheleute lebten. Da Gertrud und Walter dazu nichts vereinbart haben, gilt bei ihnen der Güterstand der Zugewinn­gemeinschaft, § 1363 Absatz 1 BGB. Gertrud erbt ein Viertel des Nachlasses und ein weiteres Viertel als pauschalen Zugewinnausgleich. Sie erbt also die Hälfte des gesamten Nachlasses. Die andere Hälfte erben zu gleichen Anteilen ihre Kinder.

Zu dritt bilden sie die Erbengemein­schaft und müssen sich darauf ver­ständigen, was mit der Immobilie geschehen soll.

Gertrud würde gern im Haus wohnen bleiben. Doch erbrechtlich hat jedes Mitglied der Erbengemeinschaft ein Recht zur Nutzung des zur Erbschaft gehörenden Hauses. Sie muss sich deshalb darüber Gedanken machen, wie eine Nutzungs­entschädigung für die Miterben aussehen kann.

Gerade im Fall der Familie Berger hätte sich das Ehepaar im Vorfeld mit einem sogenannten Berliner Testament besser absichern können. Hier tragen sich die Eheleute gegenseitig als Alleinerben ein und umgehen so die gesetzliche Erbfolge.

Den Kindern steht dann allerdings immer noch ein Pflichtteil zu. Dieser entspricht der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Gertrud müsste demnach ihre Kinder auszahlen, aber nicht in der vollen Höhe.

Das Erbrecht in Deutschland be­stimmt, dass Erben eine Erbschafts­steuer zahlen müssen, wenn Sie das Erbe antreten. Hierzu wird der Nach­lasswert abzgl. der Nachlass­verbind­lichkeiten und entstehenden Kosten wie Bestattungs­kosten als Bemessungs­grundlage ermittelt. Entsprechend des Erbteils ist die Erbschaftsteuer durch alle Miterben zu zahlen. Es gel­ten je­doch diverse Freibeträge. Der soge­nannte Freibetrag ist der Teil eines Erbes, der steuerfrei ist. Dieser steht dem Erbe vollständig zu.

Der Erbschaftssteuerfreibetrag ist abhängig davon, in welchem ver­wandt­schaftlichen Verhältnis der Erbe zum Verstorbenen stand. Der Ge­setz­geber teilt alle Erben in drei Steuerklassen ein. Partner und die eigenen Kinder fallen in die Steuer­klasse 1. Der Freibetrag für Ehepartner und Lebensgefährten liegt bei 500.000 €, der Freibetrag für Kinder bei 400.000 €.

Zusätzlich haben Partner und Kinder einen Anspruch auf einen Versor­gungs­freibetrag. Dieser soll die Versorgung der berechtigten Personen nach dem Tod der Erblasser garantieren. Lebens­partnern etwa stehen 256.000 Euro zu. Kinder zwischen 0 und 5 Jahren erhal­ten einen Versor­gungs­freibetrag von 52.000 Euro. Auf den Versor­gungsfrei­betrag ist ebenfalls keine Erbschafts­steuer zu entrichten.

Oftmals wollen Miterben gegen­sätzliche Dinge. Im Fall der Familie Berger möch­te die Mutter im Haus wohnen bleiben, während die Kinder das Haus verkaufen wollen.

Die Familie hat verschiedene Möglichkeiten:

a) Die Kinder beantragen eine Tei­lungs­versteigerung der Immobilie.
b) Die Kinder verkaufen ihren Erbteil am Haus.
c) Die Erbgemeinschaft verkauft das Haus und vereinbart mit den Käufern ein lebenslanges Wohnrecht für die Mutter.

Bei der ersten Variante wird oftmals ein geringerer Verkaufspreis erzielt als bei einem freihändigen Verkauf. Bei der zweiten Variante hat die Mutter die Möglichkeit, den Kindern den Anteil am Haus abzukaufen. Hier müsste sie die Miterben auszahlen. Bei der letzten Variante reduziert sich der auf dem Immobilienmarkt erreichbare Verkaufs­erlös um die fiktive Miete, die den neu­en Hausbesitzern durch das lebens­lange Wohnrecht entgeht.

Mitunter ist es sinnvoll, das Haus nicht gleich zum Verkauf anzubieten. Das wäre der Fall, wenn Erblasser das Haus erst vor kurzem erworben hätten. Bei einem Verkauf würde dann nämlich eine Speku­lationssteuer anfallen. Die Speku­lations­frist beläuft sich auf 10 Jahre. Hier kann die Erbengemein­schaft auch auf die Suche nach Mietern gehen. Ist das Haus bereits ver­mietet, wird der Mietvertrag übernommen.